결국 주택을 사는 게 좋을까, 아니면 주식 투자가 좋을까?

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이 게시글은 마지막으로 gushen321이 2016-3-1 15:07에 수정했습니다. 1선 및 2선 도시의 주택 가격이 크게 상승하면서, 상하이의 한 부동산 중개인은 고객들에게 연락을 취해 그들이 선제적으로 주택을 구입함으로써 비용을 절약할 수 있었다고 축하의 말을 전했습니다. 　　**통계청이 2월 26일에 발표한 자료에 따르면, 올해 1월 기준으로 70개의 대중도시 중 주택 가격 상승률이 가장 높은 곳은 여전히 선전이었습니다. 선전은 14개월 연속으로 전국에서 가장 높은 상승률을 기록했으며, 작년 동기 대비로는 52.7%나 상승했습니다.상하이와 베이징은 각각 21.4%, 11.3%의 상승률로 그 뒤를 이었다. 　　2선 도시인 난징과 허페이의 주택 가격이 빠르게 상승하고 있습니다.난징의 1월 신규 분양 주택 가격은 전월 대비 2.5%나 상승했으며, 이는 베이징보다도 높은 수치입니다. 선전과 상하이에 이어 세 번째로 높은 상승률을 기록했습니다. 연간 기준으로도 10.8%의 상승률을 보였으며, 이는 전국에서 네 번째로 높은 수치입니다.금리가 점점 더 낮아지는 상황에서, 주택 구매자들은 언제든지 담보로 잡아 현금화할 수 있는 금고를 구입한 셈이다. 　　투자자들의 마음속에는 또다시 오랫동안 남아 있는 깊은 의문이 생깁니다. 이것도 엄청난 거품이 아닐까요?；만약 파열된다면, 언제일까요? 　　하이퉁증권(600837)의 장차오는 글을 통해, 일본의 부동산 버블 당시 부동산의 총 가치가 현금화된다면 미국을 사들일 수 있었을 것이라고 지적했다.현재 베이징, 상하이, 선전 세 도시의 상주 인구는 약 6천만 명입니다. 3인 가족을 기준으로 하고, 각 가정당 한 채의 주택을 소유한다고 가정하면, 총 주택 수는 약 2천만 채가 됩니다. 각 주택의 평균 면적이 100제곱미터라고 가정하고, 현재의 평균 시세인 5만 위안/제곱미터로 계산하면, 그 주택들의 총 시장 가치는 약 100조 위안에 달합니다. 　　2015년 3분기 기준으로, 미 연방준비제도가 발표한 미국의 총자산은 100조 달러에 달했으며, 이는 약 650조 위안에 해당합니다. 그중 실물 자산(부동산 포함)의 시장 가치는 30조 달러로, 이는 약 200조 위안에 해당합니다.간단히 말해, 베이징, 상하이, 선전의 집들을 팔면 미국의 절반은 살 수 있을 것 같고, 일본 전체를 사는 것도 그리 어렵지 않을 것입니다. 　　일선 도시와 핵심 지역의 주택 가격 상승 속도가 빠른 것은 투자자들의 공포심을 반영하는 것입니다. 　　**통계청의 1월 자료에 따르면, 1선 도시들의 주택 가격은 크게 상승했으며, 2선 핵심 도시들도 크게 오름세를 보였습니다. 반면 3선 도시들은 안정적인 흐름을 유지하면서 약간 하락하는 양상을 보였습니다. 신규 분양 주택의 가격은 전월 대비 평균적으로 0.1% 하락에서 멈추었고, 중고 주택의 가격은 비슷한 수준에서 0.1% 하락했습니다.**대부분의 3선 도시의 주택 가격은 전년 대비 하락했습니다. 　　현재 주식시장은 변동성이 큰 상태에 있으며, 국채나 은행의 금융상품들에서 나타나는 무위험 수익률도 급격히 하락하고 있습니다. 혁신적인 투자 열풍도 점차 사그라들고 있습니다. 오직 이러한 도시들의 부동산만이 불확실한 미래를 견뎌낼 수 있을 것으로 보입니다. 만약 베이징의 주택 평균 가격이 절반으로 떨어진다면, 그것은 자본시장에서 투자할 만한 대상이 더 이상 없다는 것을 의미합니다. 　　상주 인구만으로는 1선 도시의 인구 상황을 완전히 반영할 수 없습니다. 1선 도시로의 인구 유입이 가장 빠르게 증가하고 있으며, 6개월 이상 거주하면서도 등록되지 않은 인구까지 고려한다면, 베이징의 위성도시들의 주택 가격이나 중소학교에 재학하는 외지 출신 학생들의 비율을 통해 그 실정을 알 수 있습니다.구매 제한령이 없었다면, 1선 도시의 아파트를 구매하는 사람들은 더욱 늘어났을 것입니다.하지만 대도시에는 수용할 수 없다. 　　1선 도시의 파급 효과를 받는 곳은 위성도시와 핵심 2선 도시들로, 이 도시들은 1선 도시에 이어 안전망 역할을 합니다.중원부동산연구센터의 전문가들은, 국토부가 계속 강조해온 “공급은 제한적이다”는 원칙의 영향을 받고 있으며, 새해의 토지 공급 계획도 아직 발표되지 않았음에도 불구하고, 개발업체들은 우수한 토지에 대한 관심을 줄이지 않고 있다고 말합니다. 실제로 일부 토지의 경우 1월에도 100%가 넘는 프리미엄 가격으로 낙찰되기도 했습니다.올해 부동산 시장의 열점은 2선 주요 도시들로 옮겨갈 것으로 예상됩니다. 　　마이너스 금리 시대에 주택 구입 비용이 낮아지면서 부동산의 금융적 특성이 더욱 부각되고 있습니다.2015년 전국의 주택담보대출액은 2조 6,600억 위안으로 증가했으며, 이는 2014년 2분기 이후의 주택담보대출 총액의 70%에 해당합니다. 또한, 지난 20년간의 주택담보대출 잔액의 약 20%에도 달합니다. 2015년부터 부동산 시장이 점점 활황을 띠게 되었는데, 이는 주택담보대출 규제가 완화된 결과입니다. 　　부동산은 레버리지를 활용하는 주요 수단이 되었으며, 현재도 핵심 도시의 부동산이 가장 인기 있는 담보물로 남아 있습니다.예를 들어보겠습니다. 제가 1,000만 원 가치의 아파트를 소유하고 있는데, 회사의 자금 상황이 어렵습니다. 그래서 저는 중개인과 공모하여 그 가격을 1,500만 원으로 올린 뒤, 제 친척이나 절친한 친구에게 “팔아넘기는” 것입니다.첫 납부금은 30%, 대출 금액은 1,050만 위안입니다.그래서 제 손에는 1,050만 위안이 생겼습니다.게다가 집값이 얼마나 떨어져도 나와는 상관없어요.원래 담보대출의 경우 50%만 대출받을 수 있어 500만 위안밖에 받을 수 없었으며, 은행의 규제를 받아야 했습니다.현금 흐름이 어려울 때면 이 방법을 사용할 수 있습니다.최근 2년간 주식시장이든 P2P든, 그 열풍은 각종 레버리지 활용과 현금화 행위와 무관하지 않습니다. 부동산 담보대출이나 장외 자금 조달까지 고려하면 총 대출 금액은 더욱 커질 수 있습니다. 　　투자 수익률이 하락하고 주택담보대출 비용도 줄어들면, 주택 가격만 상승한다면 3%의 무위험 연간 수익률을 달성할 수 있습니다. 그렇게 되면 부동산은 중요한 투자 대상이 됩니다.주식 투자가 경제 발전의 혜택을 누릴 수 있는 보다 합리적인 선택처로 보이긴 하지만, A주 시장의 현금 흐름을 보면 대부분의 상장 기업들은 건축 자재나 입지 조건만큼 신뢰할 만한 요소를 갖추고 있지 않다. 　　부동산을 통해 부의세를 부과함으로써 지방의 **재정적 압박을 해결하는 것은 중국식 부동산세 대안입니다. 지하에 숨겨진 민간 자산들이 활발히 부동산 시장으로 유입되는 것이, 주식시장과 부동산시장이 동시에 하락하여 부채 위기가 발생하는 것보다는 낫습니다. 어쨌든 이는 두 가지 해악 중에서 덜 나쁜 쪽을 선택하는 저금리 시대입니다. 　　주택 구매자들은 2선 이하 도시, 과거에 주택 가격이 급격히 상승했던 도시, **계속해서 새로운 토지가 개발되어 새 아파트들이 속출하는 도시에서는 높은 가격에 주택을 매각하는 것이 쉽지 않으며, 그들이 얻는 것은 단지 종이 위의 재산에 불과하다는 것을 알게 될 것입니다.