O que é melhor: comprar imóveis ou investir em ações?

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Este tópico foi editado pela última vez por gushen321 em 15/03/2016, às 15:07. Os preços dos imóveis nas cidades de primeiro e segundo nível aumentaram bastante. Em Xangai, os gestores imobiliários ligam freneticamente para os clientes, parabenizando-os por terem tido a visão de adquirir imóveis com antecedência e assim economizar dinheiro. 　　De acordo com os dados divulgados pelo **Departamento de Estatísticas em 26 de fevereiro, em janeiro deste ano, entre as 70 cidades grandes e médias, Shenzhen continuou a ter a maior alta nos preços dos imóveis. Por 14 meses consecutivos, a cidade liderou esse índice em todo o país, com um aumento de 52,7% em comparação com o mesmo período do ano anterior. Xangai e Pequim vieram em seguida, com aumentos de 21,4% e 11,3%, respectivamente. 　　Nos municípios de segundo nível, Nanjing e Hefei, os preços dos imóveis estão subindo rapidamente. Em janeiro, em Nanjing, os preços dos imóveis residenciais novos tiveram um aumento de 2,5% em relação ao mês anterior. Esse aumento foi ainda maior do que em Pequim. Nanjing ficou em terceiro lugar, atrás apenas de Shenzhen e Xangai. Em termos de aumento em relação ao ano anterior, o valor foi de 10,8%, o que coloca Nanjing em quarto lugar no país. Com as taxas de juros cada vez mais baixas, os compradores de imóveis acabam agindo como se estivessem adquirindo um cofre que pode ser penhorado a qualquer momento para obter dinheiro. 　　Uma dúvida persistente e profunda surge na mente dos investidores: será que se trata de uma bolha gigantesca? ； Se for para estourar, quando será? 　　Jiang Chao, da Haitong Securities (600837), escreveu que, durante a bolha imobiliária no Japão, o valor total dos imóveis poderia ser usado para comprar os Estados Unidos. Atualmente, a população residente em Pequim, Xangai e Shenzhen é de aproximadamente 60 milhões de pessoas. Supondo que haja uma família por unidade residencial, teríamos cerca de 20 milhões de unidades habitacionais. Se cada unidade tiver uma área média de 100 metros quadrados, e considerando um preço médio atual de 50 mil por metro quadrado, o valor total dessas propriedades seria de aproximadamente 100 trilhões de yuans. 　　Até o terceiro trimestre de 2015, o Federal Reserve estimou que a riqueza total dos Estados Unidos era de 100 trilhões de dólares, o que equivale a aproximadamente 650 trilhões de yuans. Dentre esse valor, o valor dos ativos físicos (incluindo imóveis) era de 30 trilhões de dólares, o que corresponde a cerca de 200 trilhões de yuans. Em resumo, parece que, ao vender as casas em Pequim, Xangai e Shenzhen, seria possível comprar metade dos Estados Unidos. Acredito que não haveria problema algum em comprar todo o Japão também. 　　O rápido aumento dos preços dos imóveis nas cidades de primeiro nível e nas áreas centrais é um sinal de pânico entre os investidores. 　　De acordo com os dados de janeiro do **Departamento de Estatísticas**, os preços dos imóveis nas cidades de primeiro nível aumentaram significativamente. Nas cidades de segundo nível, houve um aumento considerável nos preços. Já nas cidades de terceiro nível, os preços continuaram a diminuir ligeiramente. Em média, os preços dos imóveis novos tiveram uma queda de 0,1%, passando para um valor estável. Já os preços dos imóveis usados tiveram uma queda de 0,1%, passando também para um valor estável. Os preços dos imóveis na grande maioria das cidades de terceiro nível caíram em relação ao ano anterior. 　　Atualmente, o mercado de ações está em um período de volatilidade. As taxas de retorno sem risco, observadas em títulos do governo e em produtos financeiros bancários, estão caindo rapidamente. A onda de investimentos inovadores chegou ao fim. Apenas o setor imobiliário nessas cidades parece capaz de resistir às incertezas do futuro. Se o preço médio dos imóveis em Pequim cair pela metade, isso significará que o mercado de capitais não terá mais ativos nos quais investir. 　　A população residente não reflete completamente a situação demográfica das cidades de primeiro nível. É nessas cidades que há o maior aumento no número de pessoas que se mudam para lá. Se considerarmos também aquelas pessoas que vivem lá por mais de seis meses, mas que não estão registradas oficialmente, isso pode ser observado pelo aumento dos preços dos imóveis nas cidades satélites de Pequim, bem como pela proporção de crianças de outras regiões matriculadas nas escolas primárias e secundárias daí. Se não houvesse restrições de compra, ainda mais pessoas comprariam imóveis nas cidades de primeiro nível. Mas as grandes cidades não conseguem abrigá-los. 　　As cidades satélite e as cidades secundárias de primeiro nível são as que absorvem os efeitos positivos das cidades de primeiro nível; essas cidades funcionam como uma espécie de “colchão de segurança” após as cidades de primeiro nível. Especialistas do Centro de Pesquisa Imobiliária Zhongyuan afirmam que, embora haja a influência da política de “oferta limitada”, enfatizada repetidamente pelo Ministério das Terras, e considerando que o plano de oferta de terras para o novo ano ainda não foi divulgado, a demanda dos desenvolvedores por terrenos de qualidade continua alta. Em janeiro, alguns terrenos foram vendidos com um prêmio superior a 100%. Espera-se que os focos de atividade no mercado imobiliário este ano se transfiram para as cidades de segundo nível. 　　Na era das taxas de juros negativas, o custo de aquisição de imóveis diminui, e o aspecto financeiro dos imóveis torna-se ainda mais proeminente. Em 2015, o valor dos empréstimos imobiliários em todo o país aumentou em 2,66 trilhões de yuans. Esse valor representa 70% do total de empréstimos imobiliários desde o segundo trimestre de 2014, e cerca de 20% do total de empréstimos imobiliários registrados nos últimos 20 anos. A partir de 2015, o setor imobiliário começou a se desenvolver cada vez mais, o que foi uma consequência inevitável da flexibilização das regras relativas aos empréstimos imobiliários. 　　Imóveis tornaram-se o principal meio de alavancagem; atualmente, os imóveis nas cidades principais continuam sendo os ativos de garantia mais populares. Vamos dar um exemplo: suponhamos que eu tenha um imóvel no valor de 10 milhões de yuan. Como minha empresa está com dificuldades financeiras, eu conto com a ajuda de um intermediário para inflar o valor do imóvel para 15 milhões de yuan, a fim de “vendê-lo” para meus parentes ou amigos próximos. Entrada de 30%, empréstimo de 10,5 milhões de yuans. Assim, acabei com 10,5 milhões de yuan nas minhas mãos. Além disso, quanto os preços dos imóveis caírem, isso não tem mais nada a ver comigo. Antes, se fosse um empréstimo hipotecário, só seria possível obter 50% do valor, ou seja, 5 milhões de yuan, e ainda ficar preso às condições estabelecidas pelo banco. Sempre que houver dificuldades no fluxo de caixa, pode-se usar essa estratégia. Nos últimos dois anos, tanto no mercado de ações quanto no setor P2P, o crescimento intenso se deveu ao uso de alavancagem e a diversas formas de retirada de recursos. Se considerarmos também os empréstimos imobiliários e os financiamentos externos, o valor total dos empréstimos pode ser ainda maior. 　　Com a queda da taxa de retorno dos investimentos e a redução dos custos dos empréstimos imobiliários, basta que os preços dos imóveis aumentem para que seja possível alcançar uma taxa de retorno anual sem risco de 3%. Nesse caso, o setor imobiliário se torna uma opção de investimento importante. Embora investir em ações pareça ser uma escolha mais racional, já que permite aproveitar os benefícios do desenvolvimento econômico, o fluxo de caixa do mercado de ações A mostra que a maioria das empresas listadas não possui ativos como concreto e terrenos que possam garantir sua solidez. 　　Impor um imposto sobre a riqueza imobiliária para resolver a pressão fiscal local é uma alternativa chinesa ao imposto sobre propriedades. A riqueza privada, que estava oculta, está entrando em força no mercado imobiliário. Isso é melhor do que ver tanto o mercado de ações quanto o mercado imobiliário caírem, causando uma crise de dívida. De qualquer forma, trata-se de uma solução que escolhe o menor dos males, numa era de juros baixos. 　　Os compradores de imóveis descobrirão que, nas cidades de segundo nível ou em aquelas onde os preços dos imóveis subiram muito rapidamente no passado, bem como nas cidades onde novos bairros e edifícios são construídos continuamente, não é fácil obter um bom retorno financeiro. O que eles conseguem é apenas riqueza nominal.