¿Es mejor comprar una casa o invertir en acciones?

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Este mensaje fue editado por última vez por gushen321 el 1 de marzo de 2016, a las 15:07. En las ciudades de primer y segundo nivel, los precios de las viviendas han aumentado enormemente. En Shanghái, los gerentes inmobiliarios se apresuran a llamar a sus clientes para felicitarlos por haber tenido la previsión de comprar viviendas con antelación y así ahorrar dinero. 　　Según los datos publicados por la Oficina de Estadísticas el 26 de febrero, en enero de este año, entre las 70 ciudades grandes y medianas, Shenzhen siguió siendo la ciudad donde los precios de la vivienda aumentaron más. Ya es el 14º mes consecutivo que lidera esta lista a nivel nacional; en comparación con el mismo período del año pasado, los precios aumentaron un 52,7%. Shanghái y Pekín les siguen de cerca, con un aumento del 21,4% y 11,3%, respectivamente. 　　En las ciudades de segundo nivel como Nanjing y Hefei, los precios de la vivienda están aumentando rápidamente. En Nanjing, los precios de las viviendas nuevas en enero aumentaron un 2,5% en comparación con el mes anterior. Esta tasa de aumento fue incluso mayor que la de Pekín; solo Shenzhen y Shanghái tuvieron tasas de aumento superiores. En términos interanuales, el aumento también fue del 10,8%, lo que sitúa a Nanjing en el cuarto lugar a nivel nacional. A medida que las tasas de interés siguen disminuyendo, los compradores de viviendas son como si estuvieran adquiriendo una caja fuerte que pueden utilizar en cualquier momento para obtener dinero en efectivo. 　　Otra pregunta persistente y profunda surge en la mente de los inversores: ¿se trata de una burbuja enorme? ； Si va a romperse, ¿cuándo será? 　　Jiang Chao, de Haitong Securities (600837), escribió que, durante la burbuja inmobiliaria en Japón, el valor total de los bienes inmuebles habría sido suficiente para comprar Estados Unidos. Actualmente, la población residente en Beijing, Shanghái y Shenzhen asciende a unos 60 millones de personas. Suponiendo que cada familia está formada por 3 personas y que cada familia posee una vivienda, entonces habría aproximadamente 20 millones de viviendas. Si se supone que cada vivienda tiene una superficie promedio de 100 metros cuadrados, y considerando un precio promedio actual de 50 mil yuanes por metro cuadrado, el valor total de esas viviendas sería de aproximadamente 100 billones de yuanes. 　　Hasta el tercer trimestre de 2015, la Reserva Federal estimó que la riqueza total de los hogares estadounidenses era de 100 billones de dólares, lo que equivale aproximadamente a 650 billones de yuanes. De esta cantidad, el valor de los activos físicos (incluidas las propiedades inmobiliarias) era de 30 billones de dólares, lo que corresponde a unos 200 billones de yuanes. En pocas palabras, parece que con el dinero obtenido de vender las casas en Pekín, Shanghái y Shenzhen se podría comprar la mitad de Estados Unidos. Creo que no habría ningún problema en comprar todo Japón también. 　　El rápido aumento de los precios de la vivienda en las ciudades de primer nivel y en las áreas centrales es una manifestación del pánico entre los inversores. 　　Según los datos de enero del **Departamento de Estadísticas**, los precios de la vivienda en las ciudades de primer nivel aumentaron significativamente. En las ciudades clave de segundo nivel también se registró un fuerte aumento en los precios. En cuanto a las ciudades de tercer nivel, sus precios continuaron mostrando una tendencia a la baja, aunque de forma moderada. En promedio, los precios de los apartamentos nuevos disminuyeron un 0,1%, mientras que los precios de los apartamentos usados disminuyeron un 0,1%. En la gran mayoría de las ciudades de tercer nivel, los precios de la vivienda disminuyeron en comparación con el año anterior. 　　Actualmente, el mercado bursátil se encuentra en una fase de inestabilidad. Las tasas de rendimiento sin riesgo, como las que se observan en los bonos del Estado y en los productos financieros bancarios, están disminuyendo rápidamente. La ola de inversión innovadora ha llegado a su fin. Solo los bienes inmuebles en estas ciudades parecen ser capaces de resistir las incertidumbres del futuro. Si el precio promedio de las viviendas en Pekín se reduce a la mitad, eso significaría que el mercado de capitales ya no tendría activos en los que invertir. 　　La población residente no refleja completamente la situación demográfica de las ciudades de primer nivel. En estas ciudades, el flujo de población es el más alto. Si se suma a esto a aquellos que viven allí durante más de seis meses pero no están registrados oficialmente, esto se puede observar en el aumento de los precios de las viviendas en las ciudades satélite de Pekín, así como en el porcentaje de niños de otras regiones que asisten a escuelas primarias y secundarias allí. Si no existieran las restricciones de compra, aún habría más personas dispuestas a adquirir viviendas en las ciudades de primer nivel. Pero las grandes ciudades no pueden albergarlos. 　　Las ciudades satélite y las ciudades secundarias de primer nivel son las que reciben los efectos positivos derivados de las ciudades de primer nivel; estas ciudades funcionan como una especie de colchón de seguridad después de las ciudades de primer nivel. Los expertos del Centro de Investigación Inmobiliaria Zhongyuan señalan que, aunque existe la influencia de la política del Ministerio de Tierras, que insiste en que la oferta de terrenos es limitada, y dado que aún no se ha publicado el plan de oferta de terrenos para el nuevo año, los promotores inmobiliarios siguen mostrando gran interés por los terrenos de calidad. En algunos casos, en enero se logró obtener un sobreprecio del 100% por encima del precio de mercado. Se espera que el foco del mercado inmobiliario este año se traslade a las ciudades de segundo nivel. 　　En la era de las tasas de interés negativas, el costo de adquirir viviendas disminuye, y la naturaleza financiera de los bienes inmuebles se vuelve aún más prominente. En 2015, el volumen de los préstamos hipotecarios a nivel nacional aumentó en 2,66 billones de yuanes. Esto representó el 70% del total de préstamos hipotecarios desde el segundo trimestre de 2014, y casi el 20% del total acumulado de préstamos hipotecarios en los últimos 20 años. A partir de 2015, el mercado inmobiliario comenzó a prosperar cada vez más, lo cual fue una consecuencia inevitable de la flexibilización de las condiciones para obtener préstamos hipotecarios. 　　La propiedad inmobiliaria se ha convertido en el principal medio para utilizar apalancamiento; actualmente, la propiedad inmobiliaria en las ciudades clave sigue siendo el colateral más popular. Como ejemplo: supongamos que tengo una casa valorada en 10 millones de yuanes. Mi empresa tiene dificultades financieras, así que colaboro con un intermediario para inflar su valor a 15 millones de yuanes, con el fin de “venderla” a un pariente o amigo cercano mío. Un 30% como pago inicial, y un préstamo de 10,5 millones de yuanes. Así que ahora tengo 10,5 millones en mis manos. Además, cuánto bajen los precios de las casas ya no me concierne en absoluto. Mientras que anteriormente, con una hipoteca, solo se podía obtener el 50% del monto, es decir, 5 millones de yuanes, y además se estaba sujeto a las condiciones impuestas por el banco. Mientras haya dificultades en el flujo de efectivo, se puede utilizar esta estrategia. En los últimos dos años, tanto en el mercado bursátil como en el sector P2P, el auge se ha visto impulsado por todo tipo de mecanismos de apalancamiento y estrategias para obtener efectivo rápidamente. Si se incluyen también las hipotecas inmobiliarias y los fondos prestados fuera del mercado formal, la cantidad total de préstamos podría ser aún mayor. 　　Al disminuir la tasa de rendimiento de las inversiones y al bajar el costo de los préstamos hipotecarios, siempre y cuando los precios de las viviendas sigan aumentando, será posible alcanzar una tasa de rendimiento anual sin riesgo del 3%. En esas condiciones, los bienes inmuebles se convertirán en una opción de inversión importante. Aunque, en apariencia, invertir en acciones parece ser una opción más racional, dado que se beneficia de los avances económicos, el flujo de efectivo del mercado de acciones A demuestra que la mayoría de las empresas cotizadas no cuentan con activos sólidos como ladrillos, cemento o ubicaciones estratégicas para garantizar su solidez financiera. 　　Se impone un impuesto sobre la riqueza a través de los bienes inmuebles, con el fin de aliviar la presión financiera local. Se trata de una alternativa al impuesto sobre la propiedad en estilo chino. La riqueza privada, que hasta ahora permanecía oculta, está entrando masivamente en el mercado inmobiliario. Eso es mejor que que tanto el mercado bursátil como el inmobiliario caigan al mismo tiempo y se desate una crisis de deudas. De todos modos, en esta época de tipos de interés bajos, hay que elegir entre dos males. 　　Los compradores descubrirán que en las ciudades de segundo nivel o inferiores, en aquellas donde los precios de la vivienda han subido demasiado rápido, y en las ciudades donde se construyen constantemente nuevos complejos residenciales en nuevas zonas urbanas, no es fácil obtener un buen precio por sus propiedades. Lo único que obtienen es una riqueza nominal.