Что лучше: покупать недвижимость или торговать акциями?

Thread Content

Последнее изменение в этом посте было сделано пользователем gushen321 1 марта 2016 года в 15:07. Цены на недвижимость в городах первого и второго уровня резко выросли. Менеджеры некоторых застройщиков в Шанхае спешат звонить своим клиентам, поздравляя их с проницательностью – они купили недвижимость заранее, тем самым сэкономив средства. 　　Согласно данным, опубликованным **Статистическим управлением 26 февраля, в январе этого года среди 70 крупных и средних городов наибольший рост цен на жилье наблюдался в Шэньчжэне. Этот город уже 14 месяцев подряд лидирует по темпам роста цен в стране; по сравнению с прошлым годом цены здесь выросли на 52,7%. Шанхай и Пекин следуют сразу за ними, с ростом на 21,4% и 11,3% соответственно. 　　Цены на недвижимость в городах второго уровня, таких как Нанкин и Хэфэй, быстро растут. В Нанкине в январе цены на новые жилые помещения выросли на 2,5% по сравнению с предыдущим месяцем – этот показатель даже превысил аналогичный показатель в Пекине. Нанкин занимает третье место после Шэньчжэня и Шанхая. Рост цен в годовом исчислении составил 10,8%, что делает Нанкин четвертым по значимости городом в стране. При постоянном снижении процентных ставок покупатели жилья фактически приобретают своего рода сейф, который можно в любой момент заложить для получения денег. 　　У инвесторов снова возникает долгосрочный и серьезный вопрос: не является ли это огромной пузырем? ； Если он должен разорваться, то когда? 　　Цзян Чао из Haitong Securities (600837) в своей статье отмечает, что во время имущественного пузыря в Японии общая стоимость недвижимости, если бы её можно было реализовать, позволила бы купить Соединённые Штаты. В настоящее время в городах Пекин, Шанхай и Шэньчжэнь проживает около 60 миллионов человек. Если предположить, что в каждой семье трое человек и у каждой семьи по одной квартире, то общее количество жилых помещений составит примерно 20 миллионов квартир. Если считать, что площадь каждой квартиры составляет в среднем 100 квадратных метров, а текущая цена за квадратный метр — около 50 тысяч юаней, то общая рыночная стоимость жилья будет составлять примерно 100 триллионов юаней. 　　По состоянию на 3-й квартал 2015 года, по данным Федеральной резервной системы, общий размер богатства американского населения составлял 100 триллионов долларов, что примерно эквивалентно 650 триллионам юаней. Из этой суммы стоимость материальных активов (включая недвижимость) составляла 30 триллионов долларов, что соответствует примерно 200 триллионам юаней. Проще говоря, если продать дома в Пекине, Шанхае и Шэньчжэне, этого, кажется, хватит, чтобы купить половину США, и, вероятно, не будет никаких проблем с покупкой всей Японии. 　　Быстрый рост цен на недвижимость в крупных городах и ключевых регионах является проявлением паники среди инвесторов. 　　Согласно данным **Статистического управления за январь, цены на недвижимость в крупных городах резко выросли, в ключевых городах второго уровня также произошел значительный рост цен, тогда как в городах третьего уровня цены продолжали снижаться, но в более медленном темпе. Средний месячный прирост цен на новые жилые помещения снизился с 0,1% до нуля, а средний месячный спад цен на подержанные жилые помещения составил 0,1%. Цены на недвижимость в подавляющем большинстве городов третьего уровня снизились по сравнению с прошлым годом. 　　В настоящее время фондовый рынок находится в состоянии колебаний; доходность безрисковых инвестиций, таких как государственные облигации и банковские финансовые продукты, быстро снижается. Эпоха инновационных инвестиций подошла к концу. По-видимому, только недвижимость в этих городах может стать защитой от неопределенности будущего. Если средняя цена жилья в Пекине снизится вдвое, это означает, что на рынке капитала больше не будет активов, в которые можно было бы инвестировать. 　　Постоянное население не может полностью отражать ситуацию с населением в крупных городах. В этих городах наблюдается самый быстрый прирост населения. Если учесть также тех, кто проживает здесь более полугода, но не зарегистрирован, об этом можно судить по ценам на жилье в пригородах Пекина и по увеличению доли детей из других регионов, поступающих в начальные и средние школы. Если бы не ограничения на покупку, число людей, покупающих жилье в крупных городах, увеличилось бы ещё больше. Но большие города не могут их вместить. 　　Теми городами, которые принимают эффект дрейфа населения из крупных городов, являются спутниковые города и города второго уровня. Эти города служат своего рода «амортизатором» после крупных городов. Эксперты исследовательского центра Чжунъюань Дианьчуань отмечают, что, несмотря на подчеркиваемую Министерством земельных ресурсов политику ограниченного предложения земли, а также на то, что планы по предоставлению земли на новый год ещё не опубликованы, за качественные участки по-прежнему проявляется большой интерес со стороны застройщиков. В январе за некоторые участки удавалось получить премию свыше 100%. Ожидается, что в этом году центры активности на рынке недвижимости сместятся в крупные города второго эшелона. 　　В эпоху отрицательных процентных ставок снижаются затраты на покупку недвижимости, а финансовые аспекты недвижимости становятся более выраженными. В 2015 году объем ипотечных кредитов в стране вырос на 2,66 триллиона юаней. Эта сумма составила 70% от общего объема ипотечных кредитов за второй квартал 2014 года, а также почти 20% от общего объема ипотечных кредитов за последние 20 лет. Начиная с 2015 года рынок недвижимости стал активнее развиваться, что является неизбежным следствием смягчения правил предоставления ипотечных кредитов. 　　Недвижимость стала основным инструментом для использования плеча, и в настоящее время недвижимость в крупных городах по-прежнему остается самым популярным залогом. Приведу пример: предположим, у меня есть квартира стоимостью 10 миллионов юаней. У моей компании сложная финансовая ситуация, поэтому я договариваюсь с посредником, чтобы тот завысил её цену до 15 миллионов юаней, чтобы затем «продать» её своему родственнику или близкому другу. Первоначальный взнос — 30%, кредит — 10,5 миллиона юаней. И вот у меня оказалось 10,5 миллиона юаней. К тому же, насколько упадут цены на недвижимость, меня это уже не касается. А раньше, при использовании ипотеки, можно было получить только 50% от суммы — 5 миллионов юаней, к тому же банк ограничивал свои условия. Как только возникают трудности с денежным потоком, можно воспользоваться этим приемом. За последние два года как на фондовом рынке, так и в сфере P2P процветание было связано с использованием различных форм левериджа и способов выведения средств. Если учесть ипотечные кредиты в недвижимости, а также кредиты, предоставляемые вне биржевых структур, общая сумма кредитов может быть ещё выше. 　　При снижении доходности инвестиций и сокращении стоимости ипотеки, при условии роста цен на недвижимость, можно достичь годовой доходности без риска в 3%. В таком случае недвижимость становится важным вариантом для инвестирования. Хотя инвестирование в акции и кажется более рациональным вариантом, позволяющим воспользоваться преимуществами экономического развития, денежные потоки на рынке A-акций показывают, что у большинства компаний, выходящих на биржу, нет таких надежных факторов, как строительные материалы, земля и географическое положение. 　　Введение налога на имущество для финансирования местных бюджетов — это китайский аналог налога на недвижимость. Накопленные в тайне частные богатства активно поступают на рынок недвижимости, что лучше, чем одновременный падение рынков акций и недвижимости, приводящее к долговому кризису. В любом случае, это способ выбора между двумя злами в эпоху низких процентных ставок. 　　Покупатели жилья обнаружат, что в городах второго эшелона, в тех городах, где ранее цены на недвижимость росли слишком быстро, а также в городах, где постоянно создаются новые районы и жилые комплексы, будет непросто продать имущество по высокой цене; они получат лишь формальное богатство.