結局、家を買う方がいいのか、株を売買する方がいいのか？

Thread Content

この投稿は最後にgushen321によって2016年3月1日15時07分に編集されました。第一線都市および第二線都市の住宅価格が急騰し、上海ではある不動産会社のマネージャーが急いで顧客に電話をかけ、先見の明があって事前に住宅を購入しコストを節約したことを祝っています。 　　**統計局が2月26日に発表したデータによると、今年1月の70の大中都市のうち、住宅価格の上昇率が最も高かったのは依然として深センで、14ヶ月連続で全国で最も高い上昇率を記録し、前年同月と比べて52.7％も上昇した。上海と北京はそれぞれ21.4％と11.3％の上昇率で続いている。 　　二線都市の南京や合肥では、住宅価格が急速に上昇している。南京の1月の新築分譲住宅の価格は前月比で2.5％大幅に上昇し、その上昇率は北京を上回り、深センや上海に次いで3位となった。また、前年比でも10.8％の上昇率を記録し、全国で4位となった。金利がますます下がる中で、住宅購入者はいつでも担保にして現金化できる金庫を手に入れたようなものだ。 　　長く根強い疑問が、再び投資家たちの心に浮かんでいる。これは巨大なバブルなのだろうか；もし破れるとしたら、いつになるのでしょうか？ 　　海通証券（600837）の姜超は、日本の不動産バブル時には、不動産の総価値でアメリカを買い取ることができただろうと指摘している。現在、北京、上海、深センの3都市の常住人口は約6000万人であり、3人家族を1世帯とし、1世帯あたり1軒の住宅があると仮定すると、その住宅の総数は約2000万戸になります。1軒の住宅の平均面積を100平方メートルとし、現在の平均価格である1平方メートルあたり5万円とすると、その住宅の総市場価値は約100兆円になります。 　　2015年第3四半期時点で、連邦準備制度理事会が発表した米国の総資産は100兆ドルで、これは約650兆元に相当する。そのうち、不動産を含む実物資産の時価は30兆ドルで、これは約200兆元に相当する。簡単に言えば、北京や上海、深センの家を売ればアメリカの半分は買えるようで、日本全体を買い取ってもそれほど問題ないだろう。 　　第一線都市と中心地域の住宅価格の上昇速度が速いのは、投資家のパニックの表れである。 　　**統計局の1月のデータによると、第一線都市の住宅価格は大幅に上昇し、第二線の主要都市でも大幅な上昇が見られた。一方、第三線都市では引き続き安定した状態でわずかに下落している。新築分譲住宅の価格は前月比で0.1％の下落から横ばいに転じ、中古住宅の価格は横ばいから前月比0.1％の下落に転じた。三線都市のほとんどで、住宅価格は前年比で下落した。 　　現在、株式市場は変動期にあり、国債や銀行の金融商品などが示す無リスク利回りは急速に低下している。イノベーティブな投資ブームも終わりを迎え、不確実な将来に耐えられそうなのはこれらの都市の不動産だけのようだ。もし北京の住宅価格が半分に下落すれば、資本市場には投資対象がなくなることを意味する。 　　定住人口だけでは第一線都市の人口状況を完全には反映できない。第一線都市への人口流入は最も急速に増加しており、半年以上居住していながら登録されていない人口を加えると、北京の衛星都市の住宅価格や中小学校に通う外部出身の生徒の割合の上昇からもそれがうかがえる。購入制限がなければ、第一線都市の分譲住宅を購入する人はさらに増えるだろう。しかし、大都市には収容できない。 　　第一線都市の波及効果を受けるのは衛星都市と中核的な第二線都市であり、これらの都市は第一線都市に次ぐセーフティネットとなっている。中原地産研究センターの専門家によると、国土部が繰り返し強調する「供給は限られている」という方針の影響や、新年度の土地供給計画がまだ発表されていないにもかかわらず、デベロッパーたちの優良な土地への関心は衰えておらず、1月に入っても一部の土地では100％を超えるプレミアム率で落札されている。今年の不動産市場の注目ポイントは、二線級の主要都市に移る見込みです。 　　マイナス金利の時代には住宅購入コストが下がり、不動産の金融的側面が一層際立つ。2015年には全国の住宅ローン額が2.66兆元増加し、これは2014年第2四半期以降の住宅ローン総額の70％に相当し、過去20年間の住宅ローン残高の合計の約20％にも達した。2015年から不動産市場はますます活況を呈し、これは住宅ローン規制が緩和された必然的な結果である。 　　不動産はレバレッジをかけるための主要な手段となっており、現在も中心都市の不動産が最も人気のある担保となっている。例を挙げてみましょう。もし私が1000万円の価値がある不動産を持っていて、会社の資金繰りが厳しくなった場合、私は仲介業者と共謀し、その価格を1500万円に吊り上げて、親族や親しい友人に「売る」のです。頭金30％、ローン1,050万円。そうして私の手元には1050万円があった。それに、住宅価格がどれだけ下がろうと私には関係ない。もともと抵当ローンを利用する場合、融資額は50％の500万円までで、さらに銀行の縛りを受けることになった。キャッシュフローが厳しくなれば、この手を使えばいい。ここ2年間、株式市場であれP2Pであれ、その盛況は様々なレバレッジの活用や現金化行為と切り離せない。不動産抵当ローンや店頭での資金調達も含めると、貸出総額はさらに多くなる可能性がある。 　　投資収益率が低下し、住宅ローンのコストも下がれば、住宅価格が上昇すれば3％の無リスク年間収益率に追いつくことができ、不動産は重要な投資先となる。株式投資が経済発展の恩恵を享受できるという点では一見合理的な選択に思えるが、A株市場のキャッシュフローは、ほとんどの上場企業には堅固な建物や立地ほど信頼できるものがないことを示している。 　　不動産を徴収して富税を課すことで地方の**財政的圧力を解消するのは、中国式の不動産税の代替案である。地下に隠れていた民間の富が活発に不動産市場に流入するのは、株式市場や不動産市場が同時に下落して債務危機が発生するよりはましだ。いずれにせよ、これは二つの悪の中から比較的マシな方を選ぶ、低金利の時代なのである。 　　購入者は、二線以下の都市や、過去に住宅価格が急騰した都市、**絶えず新しい地域や新しい住宅物件が次々と建設される都市では、高値で資産を現金化するのは容易ではなく、手に入るのは紙面上の富だけだと気づくでしょう。